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房价到底还要跌多少？是不是会跌到十年前？甚至15年前？从目前情况看，笔者认为房地产市场最为困难的时间应该已经过去了，未来房价下行空间已经十分有限，市场进入了一个磨底的阶段。 一、政策暖风频吹 5月17日，整整一天，全民的关注点都在房地产上。 上午国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，并召开了国民经济运行的新闻发布会。 中午13:00四部委联合发布三大政策：放开全国性房贷利率下限、调低房贷首付比例、下调公积金贷款利率。 傍晚16:00，国务院举办例行吹风会，发布设立保障性住房再贷款，规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括21家全国性银行。银行将按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
其实，近期以来各地的政策发布密集度越来越高，4月30日北京放松五环外限购，广州于4月底全面放开限购，5月6日深圳放松限购政策，5月9日杭州全面放开限购，5月15日南京首套房贷利率下调到3.45%。 但是，目前购房者的预期已经彻底扭转，房子的问题已经从供给过多变成了需求不足。针对政策发布，社会上看法并不一致。 二、判断房地产市场最坏的时候已经过去的核心理由无风险利率下行大环境下，住宅租金回报率的吸引力正在显著提升。 相比于购房市场，住房租赁市场的行政干预较少，更加体现市场本身的供需平衡。截止4月，选取北上广深和成都进行分析，按照中原地产相关数据显示：北京的二手住宅平均租金回报率为1.43%，较年初增长3.6%；广州二手住宅平均租金回报率为1.58%，较年初增长3.9%；深圳二手住宅平均租金回报率为1.61%，较年初增长5.9%；成都二手住宅平均租金回报率为1.74%，较年初增长7.4%；上海二手住宅平均租金回报率为1.75%，较年初增长4.8%。也就是目前所有核心城市的租金回报都在上升。 如果看疫情后（23年以来的）的租金回报率，可以看到所有城市的租金回报率均高于疫情前的水平。其中深圳涨幅高达29.84%，广州涨幅17.04%，北京涨幅13.49%，成都11.54%，上海涨幅10.06%。 核心城市租金回报率区间涨幅
与此同时，2022年以来的10年期国债收益率（无风险利率）快速下跌，从2.95%下跌到2.3%，房贷利率则下跌超过100bp。目前租金回报率和10年期国债收益率（无风险利率）差来到了历史最低值，以上海来说仅相差50bp。
核心城市租金回报率走势图
从五个主要城市租金的实际情况看除北京的住宅平均租金较2022年末有所下降外，其他城市的住宅租金均有不同程度上升。其中，成都上涨14.8%，上海上涨5%，深圳上涨4.3%，广州上涨2.14%。住宅租金是一个完全市场化的市场，随着房价进一步下跌，租金进一步上涨，住宅的租金回报率将进一步提升。
再以上海为例，假设2023年房价再下跌10%，租金再上涨5%，则年末的租金回报率就将达到2.05%，若年末有一次降息（大概率事件），无风险利率进一步下行，则房地产租金收益将会超过国债利率。 住宅租金走势图
租金回报率的提升也是本次政策指向由国有企业收购本地未售房地产后作为保障性住房配售或租赁的原因。60%的资金成本为1.75%，40%按照地方债成本2.2%计算，综合成本1.93%。以上海为例，那么如果地方收购未售房产的价格按照市场价10%的折扣，租金回报率能达到1.94%，依靠租金收入就可以覆盖利息支出，还可以吸引人才，提升城市竞争力。可谓一举两得。
三、房价企稳反转的过程房价企稳反转的逻辑：
考虑到当前普遍的资产荒，如果持有的租金收益率超过定期存款和国债，大量有房人群，并不会在这种情况下选择抛售房产，市场的抛盘压力将进一步减少。表现为挂牌量减少，降价动力降低。 各地政府均回购市场住房、控制土地拍卖，从而减少市场房地产的流通量。一手房市场对于二手房需求的稀释减少。 由于对于购房预期不佳，短期内带动租赁市场进一步活跃，可能会带动租金价格的进一步上涨。 从而在某一个时点形成反转，也就是从长期配置角度，购买房产并出租的优势显现，无论是国有企业还是个人配置资金涌入房市。那么房地产市场的反转就会到来。
当然，房价的反转并不会一撮而就。那么要实现房价企稳，未来的核心指标是人口，若城市常住人口，由于北京和上海控制人口增量的原因，两个城市人口尚未回到2021年水平，而成都是人口最大的地级市，其近两年人口增量超过21万人，深圳则新增超过10万人，因此两市的住宅租金上涨均排名靠前。
笔者的看法是：房子是用来住的，包括自己买和出租都是正常的住房需求，对于全国常住人口增长的核心城市，房地产的意义除了满足自住，从投资角度就是要关注租金回报。从连年上涨的租金来看，结合不断走低的局面收益预期。房地产最坏的时候已经过去，下跌空间已经十分有限，任何一个商品价格磨底的阶段都是交易缩量，价格下跌放缓的情况下产生。再经过一定时间的磨底以后，市场将重新回到正常轨道。
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