一、 项目基本情况1. 项目名称 龙港市滨江核心区综合开发项目（以下简称“本项目”）。 2. 项目背景 龙港因改革而生，伴改革而长。2019年8月，国务院批复同意成立龙港市。龙港实现了从小渔村到中国第一座农民城、到产业城、再到全国首个“镇改市”的历史跨越，缔造了城市化的传奇，谱写了新型城镇化综合改革的壮丽篇章。近年来，龙港先后获得了“中国印刷城”“中国礼品城”“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”等四张“国字号”金名片，获评全国文明镇、美丽中国十大小康村镇、浙江最具吸引力小城市等称号。作为我国首个“撤镇建市”的典范，龙港面临着又一次历史性的跨越，龙港撤镇设市意义重大，不仅提振了社会各界的信心，也对地方经济发展带来了千载难逢的机遇。
站在新的历史起点，将以建成国家新型城镇化综合改革示范区和温州大都市区南部中心城市为总目标，着手谋划滨江核心区老城更新片区综合开发，实施一批重大基础设施项目，有力地推动城市功能提升、居民生活改善和产业转型升级，为龙港市经济社会的新一轮发展黄金期奠定基础。为助力龙港市高质量发展，推动龙港在新的起点上实现新的转型跨越，坚持经营城市理念，以“大建大美”为抓手，推动老城有机更新，不断构筑新生城市新格局，加快实施“一区五城”，奋力打造“示范窗口”，优化区域投资软环境，提升龙港城市首位度，拉动龙港市域经济社会快速持续发展，真正实现龙港从“镇”到“市”的跨越，全力建设温州大都市区南部中心城市。
基于以上要求，龙港市委、市政府作出滨江片区综合开发建设的重大战略决策，由龙港市城市建设发展有限公司负责市场化项目开发，依照高标准开发，聚集高端住宅、商业办公、休闲旅游、绿地公园等功能，以高品质的城市建设，打造龙港未来“新外滩”。
3. 项目区位及范围
图5-1 项目区位与代建开发范围
本项目区域范围如图1-1所示红线范围的封闭区内，具体范围：东至彩虹大道，南至龙翔路—龙美路，西至金河广场，北至龙港外滩，西至世纪大道-环城河，北至北湖-东海大道，区域面积约67公顷（约1005亩）。
4. 项目实施主体 本项目的实施主体为龙港市城市建设发展有限公司（以下简称“城发公司”）。
二、 项目内容及规模1. 项目内容 本项目采用“授权开发+代建合作+EPC+O”的开发模式，通过公开招标选定全过程城市综合服务商，项目内容包括产业及城市规划、基础设施及公建设施建设、安置房与商品房代建开发、运营维护咨询、运营招商服务等内容。 （1）产业及城市规划。根据项目需要，在已经完成的规划策划基础上，对片区的产业及城市规划进行优化调整。 （2）基础设施及公建设施建设。根据控规要求，进行市政基础设施及公建设施的规划设计、建设管理工作，为城市发展、产业落地、区域价值提升创造良好硬件环境。 （3）安置房与商品房代建管理。城发公司取得安置房与商品房的开发权后，由全过程城市综合服务商负责安置房与商品房代建管理，提升开发效率及房屋品质。 （4）运营维护咨询。在全过程代建开发服务期内，各单项工程竣工验收后，由相应主管运营单位接收使用，按规定办理交付使用手续，由全过程城市综合服务商提供运营维护咨询服务。 （5）运营招商。城发公司根据项目情况可将部分商业交由全过程城市综合服务商运营管理，由全过程城市综合服务商负责商业定位、业态设计、招商服务、运营管理、人才培训等服务，带动项目范围区域商业活力及经济发展，进而带动滨江片区及周边区域的经济增长、就业增加和社会发展。
2. 服务期限 本项目全过程代建开发服务期限暂定【10】年，其中建设期3年，运营期7年。 3. 建设内容 项目建设内容主要包括拟建安置房及商品房项目、公服设施建设项目、市政道路工程、城市阳台及智慧工程和配套附属工程等6大项目，共计23个建设子项目。具体情况见表1-1。
表1-1 建设项目一览表 序号 | 工程类别 | 建设项目名称 | 备注 | 一 | 拟建安置房及商品房项目 | 1 | YJ-01-01地块 | 龙港市沿江板块城市更新项目三期 | 2 | YJ-02地块 | 3 | YJ-03-01地块 | 龙港市沿江板块城市更新项目二期 | 4 | YJ-04-01地块 | 5 | YJ-05地块 | 龙港市沿江板块城市更新项目一期 | 二 | 公服设施建设项目 | 1 | 下埠文化水街（YJ-06-02地块） |
| 2 | 老年人公寓（YJ-06-05地块） |
| 三 | 市政道路工程 | 1 | 龙洲路(彩虹大道～龙翔路) |
| 2 | 通港路(江滨大道～龙翔路) |
| 3 | 龙翔路(金龙街～龙洲路) |
| 4 | 江滨大道(金龙街～彩虹大道) |
| 5 | 江浦路(江滨大道～龙翔路) |
| 6 | 海港路(江滨大道～龙翔路) |
| 7 | 阳光路 (江滨大道～龙洲路) |
| 8 | 上厂街(江滨大道～龙翔路) |
| 9 | 龙江路(江滨大道～龙翔路) |
| 10 | 前陈北路(江滨大道～龙洲路) |
| 11 | 金龙街(江滨大道～龙翔路) |
| 四 | 城市阳台及智慧工程 | 1 | 城市阳台 |
| 2 | 城市智慧工程 |
| 3 | 海绵城市 |
| 五 | 配套附属工程 | 1 | 公园广场绿化工程 |
| 2 | 土地平整工程 |
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4. 建设规模 （1）拟建安置房及商品房项目
根据《温州龙港市滨江核心区0.7平方公里控制性详细规划》， 五个拟建安置房及商品房项目涉及用地面积138978平方米（折合约208.47亩），建筑总面积549058平方米，计容建筑面积397158平方米，其中：住宅面积320248平方米，商业办公面积61890平方米，幼儿园面积9100平方米，其他面积5920平方米，地下面积151900平方米。 （2）公服设施建设项目 1）下埠文化水街（YJ-06-02地块） 下埠文化水街（YJ-06-02地块）用地面积17303平方米（折合约25.95亩），项目总建筑面积12452平方米，其中：计容建筑面积8652平方米，地下面积3800平方米。 2）老年人公寓（YJ-06-05地块） 老年人公寓（YJ-06-05地块）用地面积6138平方米（折合约9.21亩），项目总建筑面积28238平方米，其中：计容建筑面积23938平方米，地下面积4300平方米。 （3）市政道路工程 根据《温州龙港市滨江核心区0. 7平方公里控制性详细规划》，新建道路11条，道路用地总面积143053平方米（约214.58亩），路长5748米，路宽15至39米。
图5-2新建道路布局图
（4）城市阳台及智慧工程 1）城市阳台 主要有城市阳台广场40000平方米和绿化面积26667平方米。 2）城市智慧工程 主要包括城市大数据中心、城市运营指挥中心、智慧政务、智慧社区、智慧防汛、智慧市政、智慧交通、智慧旅游、智慧规划等建设内容。 3）海绵城市 主要包括雨污分流管网改造、排水防涝设施建设、绿色建筑、建筑物雨水分级收集系统。
（5）配套附属工程 根据《温州龙港市滨江核心区0. 7平方公里控制性详细规划》，配套附属工程涉及到公园广场绿化9宗地块，用地面积93086平方米（约139.63亩），建筑面积480平方米；土地平整面积231503平方米（约347.3亩）。 经估算，上述五类项目静态总投资336734万元。其中：工程费用246539万元、工程建设其他费用80453万元（其中土地费用55059万元）、预备费9742万元。5. 纯商品房及商业（或有） 主要包括3个地块，用地总面积69450平方米（约104.17亩），总建筑面积258178平方米，地上计容建筑面积191778平方米，其中：住宅129317平方米，商业办公49282平方米；地下面积66400平方米。 经计算，项目静态投资为231841万元。其中：工程费用113422万元、工程建设其他费用（含物业维修、保修基金）102615万元、预备费6622万元。
三、 运作模式 ① 龙港市政府将滨江核心区综合开发项目的开发经营授权给城发公司，由城发公司负责项目整体开发策划、投融资、建设、运营。 ② 城发公司向市政府报项目方案，市政府同意片区开发模式后，城发公司向市经发局申请备案。 ③ 城发公司通过公开招标方式选定全过程城市综合服务商负责本项目全过程代建开发，并与中标全过程城市综合服务商签署全过程代建开发协议。 ④ 城发公司积极参与经营性土地公开竞买，竞得土地后委托全过程城市综合服务商负责项目开发、建设及运营。 ⑤ 城发公司以资产市场化运作、项目投资、代建等经营活动取得的收益以及按相关规定享受的补助资金，充足自有资金，并最终以自有资金作为本项目回报的资金来源，相应的资金列入城发公司支付计划。 ⑥ 全过程城市综合服务商完成本项目的开发、建设、运营、移交及全部合同约定的义务，城发公司以自有资金按合同约定完成支付义务，则项目合作终止，最终实现全过程城市综合服务商的退出。
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